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Agevolazioni prima casa under 36: la mancata compilazione dell'ISEE non può comportare decadenza se i requisiti sostanziali sono soddisfatti

La questione

L'Agenzia delle Entrate sta revocando in numerosi casi i benefici fiscali per l'acquisto della prima casa da parte di soggetti under 36 anni, motivando la decisione con la mancata compilazione o allegazione dell'attestazione ISEE all'atto di compravendita, pur in presenza di tutti i requisiti sostanziali previsti dalla normativa.

Si tratta di una questione di particolare rilevanza che coinvolge migliaia di giovani contribuenti che, pur avendo un reddito ampiamente inferiore alla soglia di 40.000 euro annui, si vedono negare un'agevolazione pensata proprio per facilitare il loro accesso alla prima abitazione.

Il quadro normativo

Le agevolazioni fiscali per l'acquisto della prima casa da parte di soggetti under 36 anni sono state introdotte dal decreto-legge 25 maggio 2021, n. 73 (c.d. "Decreto Sostegni bis"), convertito dalla legge 23 luglio 2021, n. 106, con l'obiettivo dichiarato di "favorire l'autonomia abitativa dei giovani" e contrastare il disagio giovanile.

La normativa di riferimento rimane la Nota II-bis all'art. 1 della Tariffa, Parte Prima, allegata al D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, che richiede esclusivamente che "nell'atto di acquisto l'acquirente dichiari" di possedere i requisiti previsti, tra cui quello reddituale.

Non è previsto alcun obbligo di compilazione o allegazione dell'ISEE al momento dell'atto notarile: la norma richiede solo la dichiarazione del possesso dei requisiti.

La circolare 12/E del 2021: prassi amministrativa versus legge

La circolare dell'Agenzia delle Entrate n. 12/E del 2021, pur richiedendo l'allegazione dell'ISEE, costituisce mera prassi amministrativa che non può introdurre obblighi non previsti dalla legge. Come consolidato dalla giurisprudenza di legittimità, gli atti di prassi dell'Amministrazione non vincolano il giudice e non possono derogare alle disposizioni normative.

L'interpretazione rigorista dell'Agenzia si scontra con un principio fondamentale: il principio di legalità tributaria sancito dall'art. 23 della Costituzione, secondo cui nessuna prestazione patrimoniale può essere imposta se non in base alla legge.

L'art. 33-bis del D.L. 77/2021: le violazioni meramente formali

Un elemento decisivo della questione è rappresentato dall'art. 33-bis del decreto-legge n. 77 del 2021, che stabilisce un principio fondamentale:

"Le violazioni meramente formali che non arrecano pregiudizio all'esercizio delle azioni di controllo non comportano la decadenza delle agevolazioni fiscali limitatamente alla irregolarità od omissione riscontrata."

Nel caso della mancata compilazione dell'ISEE:
- La violazione è meramente formale (assenza di un documento)
- Non arreca pregiudizio ai controlli (l'Agenzia può verificare autonomamente i requisiti attraverso l'anagrafe tributaria)
- Tutti i requisiti sostanziali sono soddisfatti (età e reddito)

Le sentenze della Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado del Lazio

La giurisprudenza di merito sta consolidando un orientamento favorevole ai contribuenti. Particolarmente significative sono le sentenze n. 1317/2025 e n. 8/2025 della Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado del Lazio, che hanno stabilito principi chiari:

Il controllo deve essere sostanziale, non formale

Le Corti hanno affermato che la decadenza dalle agevolazioni fiscali in materia di imposte di registro, ipotecarie e catastali non può derivare da una mera omissione formale. Essa è configurabile soltanto quando venga accertata l'effettiva insussistenza dei requisiti di legge.

Ne consegue che l'Amministrazione Finanziaria:
- È legittimata a svolgere controlli di natura sostanziale
- Deve verificare se il contribuente sia effettivamente in possesso delle condizioni richieste
- Non può contestare il beneficio in ragione della mancata indicazione formale dei requisiti nell'atto

La ratio della norma

Le sentenze ribadiscono la centralità dei requisiti sostanziali nell'accesso alle agevolazioni "prima casa under 36", confermando la non rilevanza delle omissioni meramente formali, nell'ottica di valorizzazione della ratio normativa: agevolare l'accesso alla prima abitazione ai giovani con redditi bassi evitando che meri formalismi possano compromettere un diritto sostanziale riconosciuto dal legislatore.

La giurisprudenza di legittimità: prevalenza della sostanza sulla forma

La Corte di Cassazione ha consolidato nel tempo il principio della prevalenza della sostanza sulla forma nelle agevolazioni fiscali.

La Cassazione civile, ordinanza n. 29262 del 5 novembre 2025, ha recentemente ribadito che nelle agevolazioni prima casa "la dichiarazione di impossidenza di altra casa di abitazione nel territorio comunale deve intendersi come impossidenza di altra casa idonea a soddisfare le esigenze abitative dell'interessato", confermando che l'analisi deve essere sostanziale e non meramente formale.

Analogamente, la Cassazione civile, ordinanza n. 24701 del 13 settembre 2024, ha stabilito che i requisiti normativi devono essere interpretati con riferimento alla loro idoneità concreta a realizzare la finalità della norma agevolativa.

Un caso emblematico

Nel caso che ha ispirato questo approfondimento, una giovane contribuente aveva acquistato un immobile nel novembre 2022, all'età di 32 anni, con un reddito complessivo di euro 18.703,00 e una giacenza media nel conto corrente di circa 500 euro. La simulazione ISEE effettuata successivamente ha determinato un indicatore di euro 15.583, ben al di sotto della soglia di 40.000 euro.

Nonostante l'evidenza del possesso di tutti i requisiti sostanziali, l'Agenzia delle Entrate ha revocato le agevolazioni fiscali esclusivamente per la mancata compilazione dell'ISEE al momento del rogito.

Le contraddizioni dell'Agenzia

Nelle proprie difese processuali, l'Agenzia delle Entrate ha sostenuto di non essere "l'Ente che si occupa della redazione della dichiarazione DSU e del calcolo ISEE".

Questa affermazione costituisce una palese contraddizione: se l'Ufficio non è competente per il calcolo dell'ISEE, come può pretendere che tale documento sia indispensabile per verificare i requisiti sostanziali dell'agevolazione? L'Agenzia delle Entrate dispone infatti di tutti gli strumenti necessari per verificare autonomamente la sussistenza dei requisiti reddituali attraverso l'anagrafe tributaria e i sistemi informativi dell'Amministrazione.

Conclusioni e prospettive

La questione delle agevolazioni prima casa under 36 e della mancata compilazione dell'ISEE rappresenta un banco di prova importante per il sistema tributario italiano, chiamato a scegliere tra:

• Un approccio formalistico e burocratico, che privilegia l'assenza di un documento rispetto alla sostanza del diritto
• Un approccio sostanzialistico e costituzionalmente orientato, che valorizza il possesso effettivo dei requisiti e la finalità sociale della norma

La giurisprudenza di merito sta chiaramente orientandosi verso la seconda opzione, riconoscendo che:
1. La normativa non prevede alcun obbligo di compilazione/allegazione dell'ISEE
2. Le violazioni meramente formali non possono comportare decadenza (art. 33-bis D.L. 77/2021)
3. La ratio dell'agevolazione è favorire i giovani con redditi bassi, non creare ostacoli burocratici
4. Il controllo deve essere sostanziale, non formale

Per i contribuenti che si trovano in questa situazione, è quindi consigliabile:
- Impugnare tempestivamente gli avvisi di liquidazione
- Dimostrare documentalmente il possesso dei requisiti sostanziali (dichiarazioni redditi, giacenze bancarie, eventuale simulazione ISEE)
- Invocare l'art. 33-bis del D.L. 77/2021 sulle violazioni meramente formali.
La tutela di un diritto riconosciuto dal legislatore a una fascia sociale economicamente debole non può essere vanificata da un eccesso di formalismo burocratico.